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16.07.2015

RA Falk Michael Walter
Schönheitsreparaturen - Neues vom BGH

In einer Vielzahl von vorformulierten Wohnungsmietverträgen finden sich Regelungen, in denen der Vermieter die gemäß der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) grundsätzlich ihn treffende Verpflichtung zur Instandhaltung der Mietsache und insbesondere zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt.

In der jüngeren Vergangenheit (Urteil vom 23.06.2004) hat der BGH bereits in Abkehr von seiner älteren Rechtsprechung entschieden, dass derartige Vertragsklauseln dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind, wenn dieser nach einem so genannten "starren" Fristenplan unabhängig vom tatsächlichen Zustand und der Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird.

Diese Rechtsprechung hat der BGH nunmehr (Urteil vom 18.03.2015) weiterentwickelt und - wiederum in Widerspruch zu älteren Entscheidungen - geurteilt, dass Regelungen, die den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichten, unabhängig von der Frage, ob diese Verpflichtung mit einem Fristenplan verbunden und ob dieser "starr" oder "flexibel" ausgestaltet ist, jedenfalls dann unwirksam sind, wenn der Vermieter dem Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Begründet hat dies der BGH maßgeblich damit, dass es nicht zulässig sei, den Mieter auch mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters zu belasten und diesen letztlich zu verpflichten, die Wohnung vorzeitig zu renovieren oder in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Dass die Wohnung bei der Übergabe tatsächlich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war, hat im Streitfall der Mieter zu beweisen.

Demgegenüber muss der Vermieter gegebenenfalls beweisen, dass die Klausel trotz Renovierungsbedürftigkeit ausnahmsweise zulässig und wirksam ist, weil er dem Mieter, etwa durch einen vollständigen bzw. teilweisen Erlass der Miete für einen bestimmten Zeitraum, für diesen Nachteil einen angemessenen Ausgleich gewährt hat.

Diese Beurteilung gilt auch für bereits laufende (Alt-)Verträge; einen Vertrauens- bzw. Bestandsschutz zugunsten der Vermieter mit Blick auf seine ältere Rechtsprechung lehnt der BGH ausdrücklich ab.

Sowohl aus Sicht des Vermieters, als auch des Mieters ist danach zur Vermeidung künftiger Streitigkeiten besonderes Augenmerk sowohl auf die Vertragsgestaltung, als auch auf die Dokumentation des Zustandes der Mietsache bei deren Übergabe an den Mieter zu legen. Im Rahmen bereits laufender Mietverhältnisse ergeben sich Fragen zumeist im Zusammenhang mit deren Beendigung und dem Zustand (renoviert oder unrenoviert), in dem die Sache zurückzugeben ist. Hier empfiehlt es sich mit Blick auf die rechtlichen und tatsächlichen Probleme im Zweifel, sachkundigen anwaltlichen Rat einzuholen.